연예인도 사기당한다는 전세사기 근본이유

 

등기분등본이란 부동산의 신분증 임에 불과하다 

법적인 공신력이 없다 등기분등본만을 믿고 계약했을때 나라에서 책임을 져주지 않는다 

당사자들끼리 알아서 해결하라는 겁니다 

 

문제점:

그 집이 진짜 집주인의 집인가 아닌가 등본만으로는 확인하기 어렵다 

상속이 위법인 경우

대출이 남아있을 경우

집을 남에게 양도했을 경우

집을 관리회사에 내맡겼을 경우 

 

공통점:

나쁜 집주인 

 

근본원인:

틈 물이 샌다 

표면과 실속의 불일치 

 

등본엔 집주인이 명의로 되어있지만 사실은 소유권이 흔들리는 경우 

예: 상속으로 집을 얻은 등기분등본집주인이 범죄자인 경우 상속권은 무효 유효한 상속자에게 집이 넘어간다 그러면 그 집 산 사람은 돈도 허망 날리고 집도 날린다 - 이게 뭔일? 돈은 누가 받았냐 상속으로 집을 얻은 등기분등본집주인이 받은거 근데 돈을 못돌려받는다? 집이 팔려도 그 집은 원래의 소유자에게 소유되는것 그 집 산 사람은 무슨 함부로 집을 산 죄?

그러니깐 법이 철저히 기존 소유권자의 이익만을 보호하는 출발점에서 새로운 소유권자의 이익은 보호받지 못한다 

 

근본이유: 집거래가 법의 보호를 받지 못함 

집을 사는 사람과 집을 파는 사람이 거래할때에는 그 거래가 보장받아야 하는데 나라에서 그 배후에 집상황을 그 시점에는 모르니까 모르쇠를 놓고 있는거임 후에 뭐가 잡히면 집 산 사람이 피해자가 되는거임 나라가 책임을 회피하고 있는거임 회피할수밖에 없는 이유 상황이 복잡해서 어떻게 처리할 뾰족한 수가 없음 그리고 만일에 피해가 될 경우 엄청난 경제피해를 나라가 떠맡기 싫음 왜냐 세금으로 떼워야 하니까 국민들이 반발함 

결국 피해는 곧바로 집 산 사람에게로 돌아감

해결책: 집을 소유한후 10년안에 못팔게 법으로 정해야 함 보류기를 가지면 그 보류기간동안 사달이 나는것을 막을수가 있다 

 

한자를 다 지워놓으니 단어의 뜻을 알기가 어려움 

근저당이 뭔지 : 은행 대출 갚아야 할 집 =저당잡힌 집

가등기가 뭔지 : 제3자에게 소유권 넘어간 집 =예비등기

신탁이 뭔지 : 세집주는 권리를 회사에 넘긴 집 =회사가 집주인에게서 집을 세맡아 관리를 하는 집

해결책: 나쁜 놈은 집주인 사기치는 집주인에게 10년 형사체벌을 가하고 집을 압수한다 다시는 그러지 못하게 

 

근본이유:계약을 하면 계약이 법적보호를 받아야 하는데 법이 무기력함 나쁜 놈을 잡아내면 혼줄을 내줘야 사기가 사라진다 

근본해결책: 등기등본부가 그냥 서류만이 아닌 증명이 따라줘야 함 

저당잡힌 집이면 은행의 증명이 있어야 하고 등기본에 기록없이 넘어간건 무효로 해야 한다 

가등기가 있으면 등기본에 사실을 명기해야 하고 등기본에 기록없이 넘어간건 무효로 해야 한다 

신탁이 있으면 등기본에 사실을 명기해야 한다 등기본에 기록없이 넘어간건 무효로 해야 한다 

 

대출 갚지 않은 집을 사는 경우 - 말소 이력 떼고 - 은행에 직접 확인

근저당(抵当) 말소(抹消) 서류 위조 

대출을 받으면 근저당이 설정이 되죠 그런데 이 집주인이 사기를 칠려고 대출을 갚지 않고 갚은 것처럼 서류를 위조하는거에요 

등기소에서는 서류만 보고 근저당을 말소시켜줘요 

등기소 = 형식적 심사주의 

서류가 진짜인지를 확인하지 않는다 

그런데 나중에 은행에서 알게 되요 돈을 안받았는데 왜 근저당이 말소되어있지?

그러면 은행이 소송을 해서 근저당을 복원

결국 매수인이 산 집에 갑자기 근저당이 생기는거에요 

집이 경매로 넘어가면 매수인을 집을 잃게 됩니다 

등기부등본을 발급할때 말소 사항 포함으로 발급을 받으세요

근저당이 있었는지 압류가 있었는지 

빨간줄이 그어져있어도 해당 은행에 확인을 해야 합니다 

집 빌리는 사람:집주인이 집값을 물지 않은 사실을 모름 - 서류 확인 말소 이력 가야 할 곳 은행

나쁜 놈: 집주인

근본이유: 집 빌리는 사람 에 대한 법적보호가 없다 개인이 알아서 해라 그 틈을 사기군들이 파고 듬 

 

전세금 돌려받지 못하는 가등기 사기: 집을 빌린 다음에 제3자에게 넘기는것 

가등기(假登记):나중에 소유권 가져간다는 예약등기

전세금을 받은 다음에 제3자명의로 가등기를 설정하는거예요

그러면 나중에 세입자가 전세금을 못 돌려받아서 경매를 신청해도 이 집에 가등기가 있으니까 아무도 낙찰을 안 받으려고 합니다 

가등기 권리자가 본등기를 하면 소유권을 빼앗기니까요 결국 경매가 안되니까 세입자는 전세금을 영원히 못 받는겁니다 

그러니 등기부등본 갑구에 가등기가 있으면 계약하지 마세요 가등기 있는 집은 건드리면 안됩니다 

나쁜 놈: 집주인 

집 빌리는 사람 입장에서 집주인이 가등기한 사실을 모름 - 서류 확인 가등기

근본이유: 집 빌리는 사람 에 대한 법적보호가 없다 개인이 알아서 해라 그 틈을 사기군들이 파고 듬 

 

신탁(信托)사기: 집주인이 회사에 세집위탁을 맡겨놓고 집주인행세를 하며 집을 빌려주는 경우 

집주인이 집을 신탁회사에 맡기면 소유자가 신탁회사로 바뀌어요 

근데 집주인은 여전히 실제 주인처럼 행동을 하죠 

세입자가 집주인이랑 직접 전세 계약을 합니다

현장에서는 그 사람이 주인인 줄 아니까요 

근데 진짜 주인은 신탁회사입니다 

신탁회사 동의 없는 계약은 무효가 될수 있어요 

나중에 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보호를 받지 못합니다 

그러니 등기부등본에 신탁이라는 단어가 있으면 반드시 신탁회사에 직접 연락해서 계약 가능 여부를 꼭 확인하세요

절대로 소유자가 아닌 다른 사람과 계약하면 안됩니다 

집 빌리는 사람 입장: 집주인이 등기등본 갖고 있으니까 집주인과 계약을 함 근데 집주인은 이미 회사에 집을 넘겨놓고 맘대로 계약을 함

집 빌리는 사람: 집주인과 회사가 이미 계약한 사실을 모름 - 서류 확인 신탁

나쁜 놈: 집주인

근본이유: 집 빌리는 사람 에 대한 법적보호가 없다 개인이 알아서 해라 그 틈을 사기군들이 파고 듬 

 

체크리스트

등기부등본을 재발급하세요 말소사항 포함으로요 

그리고 표제부확인을 합니다 주소나 호수 용도가 일치하는지를 확인하세요 특히 이 용도가 주택인지 근린생활시설인지를 꼭 보시기바랍니다  겉보기에는 주택처럼 보여도 등기부등본에 근린생활시설 즉 상가로 등록되어 있을 수가 있어요 싱크대도 있고 보일러도 있어서 딱 봐도 집인데 서류상으로는 상가인거에요 그러니 용도도 꼭 확인하시길 바랍니다 

갑구확인

소유자 이름과 계약서 이름 신분증 통장의 명의가 모두 일치하는지 확인하시구요 갑구에 위험한 단어가 있는지 확인합니다 

압류나 가압류 가처분 가등기가 있으면 계약을 중단하세요 

그리고 을구의 채권최고액을 확인합니다 

을구에 임차권등기가 있는지를 확인합니다 임차권등기는 이전 세입자가 전세금을 못 돌려받아서 법적 절차를 밟았다는거에요 

집주인의 세금체납확인 

시세 확인 

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